Regularisatie bouwovertredingen
Ook als je te goeder trouw bent, kan je zonder het te weten een bouwmisdrijf begaan. Of misschien kocht je een woning met een bouwovertreding zonder dat je je daarvan bewust was. In principe zou de notaris dat onderzocht moeten hebben, maar zeker voor bouwmisdrijven of bouwovertredingen die van buitenaf niet zichtbaar zijn, is dat onbegonnen werk. Maar wat is een bouwovertreding nu precies, hoe komt ze aan het licht en waarom zou je de moeite nemen om die te regulariseren? We zetten alles op een rijtje
Wat is een bouw- overtreding?
De korte uitleg? Een bouwkundige ingreep die je uitgevoerd hebt zonder vergunning terwijl je wel een vergunning nodig had.
Concreet betekent dit dat er sprake is van een bouwovertreding of bouwmisdrijf wanneer het gebouw of het gebruik ervan in werkelijkheid niet overeenstemt met de vergunde plannen of de wetgeving, of wanneer een gebouw werd gebouwd of verbouwd, of werd gewijzigd van functie zonder vergunning.
Bij een aanbouw van je woning, een optopping of een totaalrenovatie zal je waarschijnlijk meteen de juiste reflex hebben en een bouwvergunning aanvragen. Maar wat met een carport of een veranda? Of een nieuwe oprit? Of een binnenmuur die je wil afbreken?
Bovendien moet je een bouwmisdrijf veel breder interpreteren dan ‘iets bouwen of afbreken’ waarvoor je geen vergunning had. Zo blijkt uit bovenstaande definitie dat je ook niet zomaar de bestemming of het gebruik van een pand mag wijzigen.
Enkele voorbeelden maken alles duidelijker:
- Voorgevel wijzigen: je laat isolatie en bepleistering plaatsen op de voorgevel van je woning
- Opsplitsen: je splitst een pand op in 2 of meer appartementen of studentenkamers
- Samenvoegen: 2 winkelpanden worden samengevoegd tot één winkelpand
- Functiewijziging: je hebt een vrij beroep en gebruikt je volledige woning als kantoor- of praktijkruimte
- Terreinaanlegwerken: je legt een grote oprit, een groot terras en/of een (zwem)vijver aan
- Stabiliteitswerken: je laat een draagmuur afbreken en een balk plaatsen
meer weten? hier vind je alle informatie
Kan je een bouwovertreding regulariseren?
Het korte antwoord is ‘ja’! De aanvraag voor een regularisatievergunning is vergelijkbaar met een bouwaanvraag, alleen gebeurt dit nu na de feiten. Hierbij gaan we als volgt te werk:
Stap 1
We vragen discreet de stedenbouwkundige voorschriften en vergunde plannen op aan je gemeente of stad. De constructies en terreinaanlegwerken waarvoor een vergunning wordt aangevraagd, moeten namelijk voldoen aan de voorschriften van vandaag. Dat betekent dat onder andere rekening moet worden gehouden met strengere stedenbouwkundige voorschriften, brandnormen, nieuwe regels met betrekking tot regenwater en isolatie- en ventilatienormen.
Stap 2
We komen bij je langs om het gebouw op te meten en foto’s te nemen. Aangezien één bezoek ter plaatse volstaat, bieden we onze expertise op het vlak van regularisatie in heel Vlaanderen aan.
Stap 3
We vergelijken de bestaande toestand met de vergunde plannen. Vervolgens kunnen we nagaan welke overtredingen er zijn en of deze aan de voorschriften voldoen of in overeenstemming kunnen gebracht worden met de voorschriften. Zo weten we of de regularisatie haalbaar is.
Stap 4
Is de regularisatie haalbaar, dan maken we de regularisatie-aanvraag op. Dit is dus een aanvraag van een omgevingsvergunning voor constructies die al gebouwd zijn.
Stap 5
We tekenen de plannen in 3 sets uit:
- De “bestaande toestand” aan de hand van onze opmeting;
- Aan de hand van de vergunde plannen en/of oude foto’s tekenen we de “vergunde toestand” uit;
- Als er aanpassingswerken nodig zijn om het gebouw in overeenstemming te brengen met de voorschriften, tekenen we ook de “nieuwe toestand” uit. Zijn er geen aanpassingswerken nodig, dan is de nieuwe toestand gelijk aan de bestaande toestand.
Stap 6
We maken alle nodige formulieren op en dienen de aanvraag in via het digitale loket van je stad of gemeente. Na indiening volgen we het dossier verder op. Je gemeente of stad zal je persoonlijk verwittigen van haar beslissing.
Nadat je de vergunning verkregen hebt en na eventuele herstelmaatregelen of aanpassingswerken, zijn de constructies en terreinaanlegwerken administratief in orde.
Wat kost een regularisatie van een bouwovertreding?
Daar kunnen we geen eenduidig antwoord op geven. De uiteindelijke kostprijs hangt voor een groot stuk af van de al dan niet uit te voeren werken om de constructie te regulariseren.
Wist je dat……de financiële gevolgen van het niet-regulariseren van een bouwovertreding vele malen groter kunnen zijn dan de kost van een regularisatie? Zo kan de koper van je huis compensatie vragen of in het slechtste geval zelfs afzien van de aankoop, zelfs als de bouwovertreding pas later aan het licht komt. Een recente of oude bouwovertreding regulariseren voorkomt dus een grote waardevermindering van je pand én bezorgt je gemoedsrust.
ben je niet zeker of je voor bepaalde reeds uitgevoerde werken een vergunning nodig had? of wil je een concreet geval laten regulariseren?
Hoelang duurt de regularisatie van een bouwovertreding?
Afhankelijk van de hoogdringendheid van jouw regularisatiedossier, moet je ongeveer één maand rekenen tussen ons plaatsbezoek en het digitaal indienen van het dossier. Daarna ligt alles in handen van de stedenbouwkundige diensten van jouw stad of gemeente. Daar moet je op een doorlooptijd van maximaal 5 maanden rekenen. In sommige gemeenten kan het sneller gaan.
Wist je dat…
… je in sommige gevallen ook een EPB-verslag moet laten opmaken? Hierin geef je aan hoeveel isolatie, ventilatie, enz. je voorziet of hebt voorzien om ervoor te zorgen dat de geregulariseerde constructie beantwoordt aan de EPB-eisen die van toepassing waren op het moment dat de werken werden gestart. Hiervoor werken we samen met een EPB-verslaggever.
Er zijn geen EPB-eisen van toepassing indien de werken voor 2006 gestart werden. Meer info vind je hier.
Kan een bouwovertreding verjaren?
Voor de verjaringstermijnen van bouwovertredingen maken we een onderscheid tussen de correctionele gevolgen voor de persoon die het bouwmisdrijf gepleegd heeft enerzijds en het bouwmisdrijf anderzijds. Het eerste kan verjaren terwijl het bouwmisdrijf of het gebouw zelf niet kan verjaren. Dat betekent dat de niet-vergunde constructie een bouwmisdrijf blijft zolang de situatie niet geregulariseerd is.
Hoewel strafrechtelijke gevolgen eerder zeldzaam zijn, is regulariseren sowieso de beste optie. Je vermijdt heel wat stress, kopzorgen en onzekerheid over de waarde van je woning, de eventuele afbraak van je niet-vergunde constructie en eventueel zelfs geldboetes…
Bovendien zorgt een bouwovertreding voor een minwaarde bij verkoop en bemoeilijkt het de verkoop aanzienlijk: als je huis te koop staat en je moet zeggen dat er een bouwovertreding op zit, haken veel kopers af.
Hoe komt een bouwovertreding aan het licht?
Misschien denk je ‘waarom al die moeite doen, niemand ziet toch wat ik achter mijn voorgevel gedaan heb’? Dan heb je verkeerd gedacht. Overheden hebben steeds meer instrumenten ter beschikking om een bouwovertreding te ontdekken, met alle gevolgen van dien:
- overheden bekijken proactief luchtfoto’s, satellietbeelden op Google Maps en andere om de huidige situatie te vergelijken met de destijds vergunde situatie;
- bevoegde ambtenaren wandelen of fietsen ook gewoon rond om te kijken of alles klopt;
- een misnoegde buur dient klacht in bij de gemeente;
- overheden vergelijken bevolkingsregisters met andere databanken;
- je probeert een huurder in te schrijven in een eengezinswoning die zonder vergunning werd opgesplitst in appartementen. Kadastraal is je pand gesplitst, maar stedenbouwkundig niet. Je kan dus geen EPC-attest laten opmaken en je huurder kan er zich ook niet domiciliëren. Er zijn gevallen bekend van mensen die hun verkocht appartement hebben moeten terugkopen!
- bij de verkoop van de woning merkt de notaris niet-vergunde aanpassingen op, wat de verkoop bemoeilijkt en soms zelfs ongedaan maakt;
- ouders willen hun schaapjes op het droge hebben en hun huis zonder zorgen kunnen overlaten aan hun erfgenamen;
- …
Vraag een afspraak voor regularisatie aan.
Neem geen risico en laat een bouwovertreding in je huis of appartement regulariseren.
Vraag vandaag nog een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan. Onze FISH experts contacteren je dan zo snel mogelijk.